两天释放三个信号 厘清深圳楼市现状

导读双11，有的人在剁手，有的人在跺脚。 剁手党在24小时为天猫贡献了1207亿。然而，就在另一头

双11，有的人在剁手，有的人在跺脚。

 

“剁手党”在24小时为天猫贡献了1207亿。然而，就在另一头，刚刚拿到预售许可证的观澜新盘星夜开盘，毛估仅卖掉3个亿。

 

实际上，这两天释放的三大信号，正好针对一手、二手和土地市场，明白了其中的意义，就能够看清楚深圳楼市的现状。

 

 信号一：15个月，去化85%降为10% 

 

在长达40天的“空窗期”后，深圳楼市终于迎来了一个住宅获得预售许可证。很快，3天后，位于龙华新区观澜街道的金洪观荟(华盛观荟二期)11日晚上，在营销中心开盘。

 

 

获批的806套房，悉数推出。从市场上反馈的信息看，一个“冷”字足以概括，去化率约为一成，户型在79-89平方米（建筑面积），如果按照4.6万元/平方米的价格估算，出货量大约在3亿。

 

 

“陆家嘴”从媒体发布的信息了解到，华盛观荟一二期的两次开盘，可谓“天壤之别”，一期当时可是选择在开盘神地“大中华”开盘，当天推盘958套，去化85%，也就是810余套。

 

从2015年的8月，到2016年的11月，这15个月，深圳楼市发生的变化，不用说，很多人都知道。但是同一个楼盘的去化从85%，骤降为10%，就足以反映这个市场的现状了。

 信号二：1个月，某二手盘直降18% 

 

 

从表面上看，10月二手住宅成交均价 56790 元/平方米，环比下跌 4.2 个百分点；成交 6329 套，环比减少 18%。

 

 

作为对市场最敏感的二手房，这些数据显然看不出严寒有多严重，比较靠谱的数据是，75%的业主调低报价，成交量在上面数据上砍掉六七成。

 

 

具体到个盘，二手市场上能够成交的，绝大多数是降价的，最高降了18%，要知道，这可是一个月的时间！

 

10月成交活跃二手房成交调查

（数据来源：咚咚淘房哥）

 信号三：28亿，有几家拿得出来？

 

接下来分析一下重要事件。

 

 

11月10日公告出让的三宗住宅用地，第一次采用“双限双竞”的出让方式，其中一条就是对每宗地提出最高限价，并要求全部采用开发商自有资金。

 

 

此前，房地产企业拍地的资金主要有两类来源：一类是来自于企业直接划拨的资金，而企业可以通过发债、定增等获得资金；另一类是借银行理财等资金“夹层融资”加杠杆来获得。

 

 

在强化公司债监管的同时，“夹层融资”的通道已被堵住。

 

 

而上述三块地要求，开发商土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

 

 

这三宗地的最高限价为28亿、6.8亿和22.8亿，金额最高的就是炙手可热的龙华地块。

 

 

这个28亿是什么概念？

 

 

从上市房企今年前9个月的现金排行榜TOP 100来看，恒大地产以1640亿元名列榜首，位居第二的中海地产843亿元，万科A为532亿元。

 

 

今年拿地较为激进且排名第68位的时代地产为48亿元，同样拿地尤为激进且排名第97位的融信中国为27亿元。

 

 

也就是说，这28亿，按照排名，只有96个上市房企“够资格”。

数据来源：亿翰智库

 

 

 

按照今年1-9月上市房企净利润排行榜TOP20强排名，28亿相当于第7名金地集团的9个月净利润。

 

如果开发商拿出自有资金拿这块地，压力之大，可想而知。

 

数据来源：面包财经

 

实际上，表面风光的房企的日子并不好过。

 

 

120多家房地产行业上市公司中，在2015年底，房地产上市公司净利润率9.99%，是近10年来首度跌破10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。

 

 

今年上半年房企净利润率约9.94%，仍然低于10%。

 

制表：美联物业

 

由上分析，这三宗住宅用地出让的条件苛刻，非一般的开发商能够承受。一个简单的结论是：12月14日，龙争虎斗的场景将不再出现。

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