商品房过剩总库存21亿平方米 楼市进过剩时代

　　预警 2016年房价或较大程度下跌波动

　　倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

　　此外，倪鹏飞指出，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。

　　报告建议，住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。如出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。

　　“应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。”倪鹏飞表示，应扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

　　对于供给端，倪鹏飞表示，应减少开工，扶持开发企业转型升级。例如主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。

　　而对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，倪鹏飞表示，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。

　　倪鹏飞表示，未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体来看，加快对未来5年总供给的88.2亿平方米库存的消化，并保持价格平稳，防止大起大落，带来违约风险。投资负面，促进投资维持10%左右的增速，恢复正常水平。

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